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　　必威·(BETWAY)官方网站问法热线｜看房后找别的中介买房“跳单”是否要支付违约金？半岛问法热线聚焦房产纠纷律师与您在线沟通问法热线｜看房后找别的中介买房，“跳单”是否要支付违约金？半岛问法热线聚焦房产纠纷，律师与您在线

　　房产，作为衣食住行中极为重要的一环，深受老百姓重视，因为房产引发的纠纷也困扰着不少老百姓。换了个中介买房，前中介还让我赔偿损失？屋内反水，楼上住户是否都应担责？2月18日，半岛问法热线）聚焦房产纠纷，本期众成清泰（青岛）律师事务所的王珅律师和王方亮律师在线与市民进行了沟通，就市民生活中常遇到的与房产有关的问题进行解答。

　　上午9点15分，随着两部热线电话的接通，市民的电线年时，王先生想买一套房子，就找到了某房屋中介了解情况。不久，该中介就联系王先生要带他去看房。“当时中介要求我签订一份《看房确认书》，上面写清了房屋的详细信息，还约定我不能私下与房主进行交易，否则得按照他们规定收费标准的四倍支付高额的服务佣金。”王先生为了看房子，没有多想就签了字。看完房子后，王先生想再多看看，就没有通过这家中介购买那套房子。

　　“您遇到的这种情况在行业内称为‘跳单’，简单来说，就是中介给您提供服务后，您利用他们提供的服务，私下和对方签合同，或者又找其他中介和对方签合同。”王珅律师向王先生解释道，“您没有通过第一家中介购买房屋这件事，目前争议的核心要点在于，您在此次房屋买卖过程中，是否存在绕开甲中介公司而完成交易的 标点符号“重复嵌套跳单” 行为。在判定这个问题时，首先需要确认这套房屋是否属于甲中介公司的独家房源。如果通过互联网平台、其他正规中介公司等合理合法的途径，您同样能够获取到该套房屋的房源信息，那么从法律角度来讲，您完全有权利自由选择最契合您需求、能为您提供最优质服务的中介来协助您完成房屋交易。从您的描述来看，您并非私下与房主达成交易，而是通过另一家中介公司的正规服务流程完成了房屋买卖，并且也依规支付了相应的中介费用，这足以表明您在主观上并不存在逃避支付中介费的恶意。”因此，王珅律师判断王先生并不构成违约。

　　另外，王律师认为，还有一个关键的法律要点需要着重关注。“第一家中介公司让您签署的《看房确认书》里，有关禁止 跳单 的条款，由于该条款是中介公司预先拟定好、反复使用，且在签署时未与您进行充分协商的，在司法实践中，极有可能会被法院认定为格式条款。”王律师表示，根据相关规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效 。 因此，一旦法院认定该条款属于格式条款，那么您就无需支付第一家中介公司所要求的中介费用以及违约金。

　　房屋使用过程中一些突发状况也让不少市民心烦。“我住在二楼，前段时间，家里厨房突然反水，污水四溢，把厨房和相邻的房间都给淹了。不仅家具、电器受损严重，一些重要的文件资料也被泡坏了，经济损失较大。”赵先生告诉王方亮律师，后来他找专业人员检查，发现是楼上住户随意丢弃厨余垃圾，导致厨房共用排污管道堵塞，才引发了这次反水事故。

　　王方亮律师认为赵先生遭遇的状况，在法律上属于典型的相邻权纠纷。要解决赵先生的问题，关键在于明确责任主体以及责任承担方式。“ 如果您想让物业承担责任，首先要判断物业公司是否存在过错。您可以查看《物业服务合同》，确认物业公司是否按照约定，定期对排污管道进行检查和疏通。同时，在事故发生后，物业公司是否及时响应，配合您进行检修工作。如果物业公司能够证明其已全面履行合同义务，对管道堵塞及反水事件没有任何过错，那么物业公司无需承担赔偿责任。”王律师建议赵先生收集物业公司日常维护工作的相关证据，比如维修记录、通知公告等，以便准确判断其责任。

　　“楼上住户在使用排水管道时，有义务正确处理垃圾，保障管道畅通。相关法律规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。” 王律师表示，在确定楼上住户责任时，需要考虑因果关系。如果楼上住户能够提供相关证据证明其与事故没有因果关系，就无需承担赔偿责任。反之，如果无法提供此类证据，那么楼上住户很可能需要进行赔偿。

　　律师说法：秦先生，当初您和开发商签订的购房合同，是双方真实意愿的表达，而且没有违反法律、行政法规里那些效力性的强制性规定，那就是合法有效的。在这种合法有效的合同关系下，房产开发商就有责任和义务保证交付给您的房屋，包括地下室，是能够正常使用的。《中华人民共和国民法典》中有规定，当出现当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目标的情形的，当事人可以解除合同。根据您的描述，地下室存在严重质量问题，经过多次维修都无法修复，这就严重影响到了您对地下室的正常使用，甚至可能影响到您对整套房屋的居住体验，导致您签订合同想要获得可正常使用房产的目的没办法实现。所以，从法律角度来讲，您是完全有权要求解除这两份协议的。至于赔偿方面，依据《中华人民共和国民法典》的相关规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。 您不但可以要求开发商返还购房款以及相应利息，还可以依照合同里的约定，要求他们赔偿您因为这个事情遭受的损失，比如您为解决漏水问题支出的一些合理费用等。总之，您可以收集和整理相关证据，先尝试和开发商协商解决，如果协商不成，就可以通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。

　　2020年时，刘先生与某房产公司签订了购房合同。签完合同后，刘先生按照约定支付了购房款，某房产公司也把房子实际交付了。刘先生对房子进行了装修后，就住了进去。但是，因为该小区整体还没验收完毕，一直也无法办理不动产初始登记。前段时间，刘先生突然收到通知，说法院在某房产公司与另一家的一个执行案子里，把刘先生买的这套房子给查封了。这让刘先生一头雾水，他想不明白，这房子都买了、住了，怎么还会被查封呢？他询问律师，像这种情况，自己该怎么办才好？

　　律师说法：刘先生，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记 。” 另外，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院均应当予以支持。”根据您的描述，在法院查封之前，您和某房产公司已经签订了购房合同，全额交付了购房款，并且在查封前就合法占有了该房屋。没办理过户登记是因为房屋未竣工验收，这并非您自身的原因导致的，完全满足第二十八条规定的所有要件。所以，您可以提出执行异议，请求法院停止执行案涉房产，并解除查封。

　　2023年时，贾先生将自己名下的一处房产出租给了严先生，双方签订了《房屋租赁合同》必威。严先生入住后，总是不按时支付租金，贾先生催了他好多次。后来实在没办法，贾先生就跟严先生说要解除合同。严先生也同意不再续租了。可之后由于双方沟通不太顺畅，严先生一直不把房里的东西搬走，这导致贾先生也无法把房子租出去，现在就这么僵持着。贾先生询问律师，如果他自己动手把房子腾出来，把严先生的东西清理掉，会不会惹上什么麻烦？严先生这种行为，是否需要承担责任？

　　律师说法：贾先生，您想自行腾退房屋和清理物品，这里面是存在法律风险的。虽然依据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态 。” 也就是说您有权要求严先生返还租赁房屋，但是在他拒绝腾退的情况下，目前并没有明确的法律条文赋予您强行腾退的权利。如果您在没有得到严先生确认的情况下，就强行清理他的物品，很可能会构成侵权。在强制腾房的过程中，您负有对这些物品的善意保管义务。要是在清理过程中，物品出现损坏必威、丢失的情况，您就得承担财产损害赔偿责任。就算您委托第三方来进行清理和保管，也可能会发生物品损坏或者其他意外情况。而且，您还得提前垫付腾房和保管物品的相关费用，这对您来说也是一笔不小的开支和潜在风险。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。既然你们双方都同意解除租赁合同必威，严先生就应该及时把租赁房屋按原状返还给您。他现在逾期腾房，既违反了合同约定，又可能构成对您财产的非法侵占，需要承担违约责任或者侵权责任。不仅如此，他还得持续支付逾期腾房期间的占有使用费，这个费用标准一般不会低于你们合同里约定的租金标准。因此，建议贾先生先不要擅自进行腾退和清理。您可以再和严先生进行一次正式的沟通，明确告知他逾期腾房的后果，要求他限期搬走。如果他还是不配合，您可以通过发送书面通知的方式，再次强调他的义务和责任，并保留好相关证据。要是沟通实在无效，您可以向法院提起诉讼，要求严先生腾退房屋，并承担相应的违约责任和占有使用费，通过法律途径来解决问题。